Deducción por intereses de vivienda: crédito hipotecario y leasing habitacional en la renta

Si estás pagando tu casa con un crédito hipotecario o un leasing habitacional, los intereses que pagas cada mes pueden bajar tu impuesto de renta. La deducción está en el artículo 119 del Estatuto Tributario y es una de las más altas que tiene una persona natural: hasta 1.200 UVT al año. Aquí te explicamos qué parte de la cuota se deduce, qué certificado necesitas, qué pasa cuando el crédito está a nombre de dos personas y cuánto puedes ahorrar realmente.

Cuánto puedes deducir

El valor que deduces es el menor entre los intereses efectivamente pagados en el año y el tope de 1.200 UVT. Para la mayoría de las personas los intereses pagados están por debajo del tope, así que el límite que realmente aprieta es otro: el del 40% del ingreso neto y 1.340 UVT, porque esta deducción está dentro de ese límite global.

Qué parte de la cuota es deducible

Una cuota de crédito hipotecario normalmente incluye abono a capital, intereses y seguros. Solo los intereses son deducibles bajo el artículo 119:

• Intereses: sí, hasta el tope.
• Abono a capital: no es deducción; lo que sí cambia es el saldo de la deuda que reportas en tu patrimonio.
• Seguros de vida y de incendio o terremoto que vienen en la cuota: no hacen parte de esta deducción.

Leasing habitacional

En el leasing habitacional no eres propietario mientras pagas, sino locatario. Aun así, la parte del canon que corresponde a intereses es deducible en las mismas condiciones y con el mismo tope de 1.200 UVT. La entidad expide un certificado que discrimina los intereses o el componente financiero del año. Ojo con un detalle: en leasing el inmueble no es tuyo hasta que ejerces la opción de compra, por lo que la forma de reportarlo en el patrimonio es distinta a la de un crédito hipotecario; revisa cómo declarar bienes y deudas.

Crédito a nombre de varios titulares

Cuando el crédito está a nombre de dos o más personas, por ejemplo una pareja, los intereses se dividen: cada uno deduce la parte que le corresponde, normalmente en proporción a su participación en el crédito o según lo que indique el certificado del banco. No es válido que uno solo tome el 100% si el crédito es compartido, ni que ambos tomen la totalidad.

• Pide al banco un certificado donde figuren los titulares y, si es posible, la proporción de cada uno.
• Si solo uno de los dos declara renta, de todas maneras su deducción se limita a su parte.
• Cada titular aplica su propio tope de 1.200 UVT y su propio límite del 40%.

Si la pareja comparte crédito, revisa también la guía de declaración de renta de esposos y parejas.

Ejemplo: cuánto baja tu impuesto

Laura y su esposo tienen un crédito hipotecario compartido al 50%. En el año gravable 2025 pagaron $28.000.000 en intereses según el certificado del banco, así que a Laura le corresponden $14.000.000. Ella es empleada, con ingresos laborales de $150.000.000 y aportes obligatorios de $13.500.000: su ingreso neto es $136.500.000.

Sin la deducción: la renta exenta del 25% es $136.500.000 × 25% = $34.125.000. Renta líquida gravable: $102.375.000, que son 2.055,76 UVT. Impuesto: (2.055,76 − 1.700) × 28% + 116 = 215,61 UVT, unos $10.737.000.

Con la deducción:

1. Intereses deducibles: $14.000.000 (por debajo del tope de $59.758.800).
2. Renta exenta del 25%: ($136.500.000 − $14.000.000) × 25% = $30.625.000.
3. Total dentro del límite: $14.000.000 + $30.625.000 = $44.625.000. El 40% del ingreso neto es $54.600.000, así que cabe completo.
4. Renta líquida gravable: $136.500.000 − $44.625.000 = $91.875.000, que son 1.844,92 UVT.
5. Impuesto: (1.844,92 − 1.700) × 28% + 116 = 156,58 UVT, unos $7.797.000.

La deducción le ahorra a Laura cerca de $2.940.000. Fíjate que no son $14.000.000 × 28%: como la deducción reduce la base del 25% exento, el beneficio neto es el 75% de los intereses ($10.500.000), multiplicado por su tarifa marginal del 28%.

Errores que debes evitar

• Deducir la cuota completa en lugar de solo los intereses.
• Tomar intereses de un crédito de libre inversión aunque lo hayas usado para la casa. La deducción es para préstamos de adquisición de vivienda o leasing habitacional.
• Usar la misma deducción dos veces. Si arriendas el inmueble, los intereses pueden relacionarse con esa renta; no los tomes como costo del arriendo y además como deducción. Revisa declarar arriendos.
• No reportar la deuda en el patrimonio. El saldo del crédito al 31 de diciembre es una deuda que reduce tu patrimonio líquido.
• Ignorar el límite global. Si ya tienes AFC, prepagada y dependientes, puede que el 40% no deje espacio completo para los intereses. Entiéndelo en límite del 40% y 1.340 UVT.

Combinarla con una cuenta AFC

Muchas personas ahorran en una cuenta AFC para la cuota inicial y luego pagan el crédito. Ambos beneficios son compatibles, pero compiten dentro del mismo límite del 40%. Si estás planeando el año gravable 2026, todavía tienes hasta el 31 de diciembre de 2026 para hacer aportes o abonos; mira cómo funcionan las cuentas AFC y AVC. Y si el año gravable 2025 quedó sin declarar, el plazo general venció el 26 de octubre de 2026: preséntala cuanto antes de forma extemporánea, con el certificado de intereses.