Cómo declarar arriendos en la renta: rentas de capital, costos deducibles y ejemplo
Por el equipo contable de Deklarar · Actualizado el · 6 min de lectura
Respuesta rápida
Los arriendos que recibe una persona natural se declaran como rentas de capital dentro de la cédula general. Declaras el canon bruto recibido en el año y le restas los costos y gastos imputables con soporte, como predial, administración, reparaciones, comisión de la inmobiliaria e intereses del crédito del inmueble. La renta resultante se suma a tus demás rentas y tributa según la tabla del art. 241.
Tener un apartamento o un local arrendado es una de las formas más comunes de ingreso adicional en Colombia, y también una de las que más se olvida en la declaración. El canon que recibes suma para el tope de ingresos, sube tu base gravable y, si te pagan empresas o inmobiliarias, aparece en la información exógena que la DIAN cruza contigo. La buena noticia es que, a diferencia del salario, aquí sí puedes restar los gastos que te genera el inmueble.
Cómo se clasifican los arriendos
Los cánones de arrendamiento de inmuebles son rentas de capital, una de las tres subcédulas de la cédula general (junto con rentas de trabajo y rentas no laborales). Esto implica:
- No aplica la renta exenta del 25%, que es solo para rentas de trabajo.
- Sí puedes restar costos y gastos imputables al inmueble arrendado.
- La renta líquida se suma a tus otras rentas de la cédula general y, con la de pensiones, define tu tarifa en la tabla del art. 241.
Más contexto sobre esta subcédula en rentas de capital y sobre la cédula completa en cédula general.
Qué cuenta como ingreso
- El canon mensual efectivamente recibido en el año gravable.
- Cuotas de administración que el arrendatario te pague a ti, si luego tú las pagas a la copropiedad (el pago también entra como gasto).
- Indemnizaciones o multas por terminación anticipada del contrato.
- Depósitos que no devuelves al final del contrato.
Para el tope de ingresos de 1.400 UVT se toma el canon bruto, sin restar gastos. Si el inmueble es de varios propietarios, cada uno declara su parte según su porcentaje de propiedad.
Costos y gastos que puedes restar
| Concepto | ¿Se resta? | Soporte recomendado |
|---|---|---|
| Impuesto predial del inmueble arrendado | Sí | Recibo de pago |
| Cuota de administración pagada por ti | Sí | Certificado o recibos de la copropiedad |
| Reparaciones y mantenimiento | Sí, si son necesarios para arrendar | Factura electrónica |
| Comisión de la inmobiliaria | Sí | Factura o certificado de la inmobiliaria |
| Seguros del inmueble | Sí | Póliza y pago |
| Intereses del crédito con el que compraste el inmueble arrendado | En general sí, como gasto imputable | Certificado del banco |
| Depreciación de la construcción | Con cuidado | Análisis con contador |
| Remodelaciones grandes (mejoras) | Normalmente no como gasto del año | Suman al costo fiscal del inmueble |
| Gastos de tu propia vivienda | No | — |
Algunos matices importantes:
- Intereses del crédito: si el inmueble arrendado no es tu vivienda, los intereses se analizan como gasto de la renta de capital, no como la deducción de intereses de vivienda del art. 119. No tomes el mismo interés dos veces.
- Depreciación: se deprecia la construcción, no el terreno, y su cálculo tiene reglas propias. Es un punto que la DIAN revisa con frecuencia; hazlo con apoyo profesional.
- Mejoras: una remodelación que aumenta el valor del inmueble se suma a su costo fiscal y te ayudará cuando lo vendas (ver venta de casa en la declaración de renta).
Ejemplo: asalariado que arrienda un apartamento (año gravable 2025)
Camila arrienda un apartamento por $2.500.000 al mes. En 2025 recibió los 12 cánones y pagó predial por $1.800.000, administración por $3.600.000, una reparación de $1.200.000 y una comisión del 10% a la inmobiliaria ($3.000.000). Además tiene salario.
1. Ingresos por arriendos. $2.500.000 × 12 = $30.000.000.
2. Costos y gastos. $1.800.000 + $3.600.000 + $1.200.000 + $3.000.000 = $9.600.000.
3. Renta líquida de capital. $30.000.000 − $9.600.000 = $20.400.000.
4. Efecto en su impuesto. Supón que, después de depurar su salario, la renta líquida gravable de Camila por rentas de trabajo es $70.000.000 y que no toma deducciones adicionales sobre el arriendo.
- Sin arriendo: ($70.000.000 − $54.280.910) × 19% = $15.719.090 × 19% = $2.986.627.
- Con arriendo, base de $90.400.000 (1.815,30 UVT, tramo del 28%): ($90.400.000 − $84.658.300) × 28% + 116 UVT = $1.607.676 + $5.776.684 = $7.384.360.
- Impuesto adicional por el arriendo: $7.384.360 − $2.986.627 = $4.397.733.
Arriendos por días: Airbnb y plataformas similares
Si arriendas por noches o semanas a turistas, el ingreso igual debe declararse en tu renta. Sin embargo, cuando además prestas servicios de alojamiento (limpieza, ropa de cama, atención a huéspedes), la actividad puede parecerse más a un servicio turístico que a un arriendo tradicional, con implicaciones en su clasificación y en otras obligaciones, como la inscripción en el Registro Nacional de Turismo y, eventualmente, el IVA. Guarda los reportes de pagos de la plataforma, convierte a pesos lo que recibas en otra moneda y revisa tu caso con un contador.
El inmueble en tu patrimonio
Además de declarar los cánones, el inmueble arrendado se reporta en tu patrimonio al 31 de diciembre por su valor fiscal, en general el mayor entre su costo de adquisición ajustado y el avalúo catastral. Si lo compraste con crédito, la deuda se reporta como pasivo. Detalle en cómo declarar bienes y deudas.
Errores frecuentes con los arriendos
- No declarar el arriendo porque "lo paga una persona y no aparece en la exógena".
- Restar gastos sin soporte o de un inmueble que no está arrendado.
- Tomar como gasto del año una remodelación que en realidad es mejora.
- Olvidar las retenciones en la fuente que te practicaron empresas o inmobiliarias: esas sí se restan del impuesto.
- Declarar el 100% del arriendo cuando el inmueble es compartido con otros propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Los arriendos pagan impuesto de renta en Colombia?
Sí. Los cánones que recibes son rentas de capital y se suman a tu cédula general. Si después de restar costos y sumar tus demás rentas tu base supera 1.090 UVT, pagarás impuesto según la tabla del art. 241. Si tu base queda por debajo, el impuesto será cero.
¿Qué gastos de un apartamento arrendado puedo restar?
Los relacionados con el inmueble arrendado y con soporte: predial, administración que pagas tú, reparaciones y mantenimiento necesarios, comisión de la inmobiliaria, seguros e intereses del crédito con el que lo compraste. Las mejoras importantes se suman al costo fiscal en lugar de restarse en el año.
¿Si arriendo a una persona natural también debo declarar?
Sí. La obligación de declarar el ingreso no depende de quién te pague. Aunque una persona natural normalmente no te practica retención ni te reporta en exógena, el canon es tu ingreso y la DIAN puede detectarlo por tus consignaciones o por el contrato.
¿Cómo se declara un inmueble arrendado que tengo con mi pareja?
Cada propietario declara la parte del canon y de los gastos que le corresponde según su porcentaje de propiedad, y reporta en su patrimonio su porción del inmueble. Si el bien es de los dos por partes iguales, cada uno declara el 50%.
¿Los arriendos cuentan para el tope de ingresos para declarar?
Sí, por su valor bruto. Si recibes $3.000.000 mensuales de arriendo, son $36.000.000 al año que se suman a tus demás ingresos para comparar con 1.400 UVT ($69.718.600 en el año gravable 2025 y $73.323.600 en 2026).
Esta guía es informativa y se basa en el Estatuto Tributario y la normativa DIAN vigente a la fecha de actualización. No constituye asesoría tributaria individual; cada caso debe revisarlo un contador. Deklarar es un servicio privado y no está afiliado a la DIAN.