Venta de casa o apartamento en la declaración de renta: cuánto se paga y cómo se reporta
Por el equipo contable de Deklarar · Actualizado el · 7 min de lectura
Respuesta rápida
Si vendiste una casa o apartamento que tenías hace 2 años o más, la utilidad (precio de venta menos costo fiscal) es ganancia ocasional y paga 15%. Si era tu vivienda de habitación, las primeras 5.000 UVT de la utilidad pueden quedar exentas cumpliendo requisitos ($248.995.000 en 2025). Si la tuviste menos de 2 años, la utilidad es renta ordinaria y va a la tabla del art. 241.
Vender un inmueble no significa pagar impuesto sobre todo el dinero que recibes. La DIAN grava la utilidad, es decir, la diferencia entre lo que te pagaron y lo que fiscalmente te costó el inmueble. Y si se trata de tu casa o apartamento de habitación, buena parte de esa utilidad (o toda) puede quedar exenta. Lo que sí es obligatorio es reportar la venta en la declaración del año en que ocurrió.
En qué año se declara la venta
La venta se reporta en la declaración del año gravable en que se hizo la enajenación, que en inmuebles normalmente coincide con la firma de la escritura pública.
- Vendiste en 2025: va en la declaración del año gravable 2025, que se presentó en 2026. El plazo general venció el 26 de octubre de 2026; si no la presentaste, debes hacerlo de forma extemporánea.
- Vendiste o vas a vender en 2026: va en la declaración del año gravable 2026, que se presenta en 2027, con UVT de $52.374.
Ojo con los topes: el precio de venta se suma a tus ingresos brutos del año. Una venta de $300 millones te deja obligado a declarar aunque no tengas otros ingresos, porque superas las 1.400 UVT.
Cómo se calcula la utilidad
La fórmula es simple: utilidad = precio de venta − costo fiscal del inmueble.
El precio de venta es el que figura en la escritura (la DIAN puede cuestionarlo si es muy inferior al comercial). El costo fiscal es más técnico: en términos generales es el costo de adquisición (lo que pagaste más ciertas adiciones y mejoras soportadas), que puede ajustarse con los porcentajes que fija el Gobierno cada año, y se compara con el avalúo catastral o el autoavalúo. Cuál valor tomar se analiza caso a caso, y elegir bien puede reducir mucho la utilidad gravable. Si recibiste el inmueble por herencia, su costo fiscal parte del valor de la adjudicación (ver herencias en la renta).
La regla de los 2 años
| Tiempo que tuviste el inmueble | Cómo se trata la utilidad | Tarifa |
|---|---|---|
| 2 años o más (activo fijo) | Ganancia ocasional | 15% sobre la utilidad gravable |
| Menos de 2 años | Renta ordinaria (renta no laboral, cédula general) | Tabla progresiva del art. 241 (0% a 39%) |
Si lo vendes antes de los 2 años, la utilidad se mezcla con tus demás ingresos de la cédula general y puede quedar en un tramo alto de la tabla. Revisa cómo funciona en rentas no laborales.
La exención de 5.000 UVT para la vivienda de habitación
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario declara exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural.
| Año de la venta | 5.000 UVT en pesos |
|---|---|
| 2025 (declaración presentada en 2026) | $248.995.000 |
| 2026 (declaración que se presenta en 2027) | $261.870.000 |
La exención no es automática: la norma exige requisitos sobre el inmueble y sobre el destino del dinero de la venta, y la DIAN revisa que se cumplan. Antes de aplicarla, valida tu caso concreto con un contador. Si no cumples los requisitos, la utilidad completa queda gravada al 15% (si tuviste el inmueble 2 años o más).
Ejemplo numérico (venta en 2025)
Laura compró su apartamento de vivienda en 2015. En 2025 lo vendió por $500.000.000. Su costo fiscal, debidamente soportado, es $300.000.000.
- Utilidad: $500.000.000 − $300.000.000 = $200.000.000.
- Como lo tuvo más de 2 años, es ganancia ocasional.
- Si cumple los requisitos del art. 311-1, la utilidad exenta llega hasta $248.995.000. Como $200.000.000 es menor, toda la utilidad queda exenta y la ganancia ocasional gravable es $0.
- Si no cumpliera los requisitos: $200.000.000 × 15% = $30.000.000 de impuesto de ganancia ocasional.
Otro caso: si la utilidad hubiera sido de $300.000.000 con exención: $300.000.000 − $248.995.000 = $51.005.000 gravables × 15% = $7.650.750.
La diferencia entre aplicar o no la exención es tan grande que vale la pena revisar con cuidado tanto el costo fiscal como los requisitos.
La retención en la fuente en la notaría
Al firmar la escritura, la notaría cobra al vendedor persona natural una retención en la fuente, que por regla general es del 1% del valor de la venta (art. 398 E.T.). Por ejemplo, en una venta de $500.000.000 la retención sería de $5.000.000.
Esa retención no es un impuesto adicional: es un anticipo que restas en tu declaración de renta del año de la venta. Si al final tu ganancia ocasional queda exenta, la retención puede generarte un saldo a favor que puedes pedir en devolución (ver saldo a favor). Guarda el certificado o la constancia de la retención que expide la notaría. Hay situaciones especiales en las que la retención puede manejarse distinto según el destino del dinero; confírmalas con la notaría o un contador antes de firmar.
Cómo se reporta en el Formulario 210
La venta afecta tres partes de tu declaración:
- Patrimonio: el inmueble sale de tus bienes al 31 de diciembre y en su lugar aparece el dinero recibido (en cuentas, CDT o lo que hayas comprado). Revisa cómo declarar bienes y deudas.
- Ganancias ocasionales: registras el ingreso (precio de venta), el costo fiscal, la parte exenta y la ganancia ocasional gravable. Si es renta ordinaria (menos de 2 años), va en la cédula general como renta no laboral.
- Retenciones: sumas la retención practicada en la notaría al total de retenciones del año.
Si la venta generó pérdida (vendiste por debajo del costo fiscal), en general esa pérdida no se resta de tus otras rentas, pero igual debes reportar la operación para que tu patrimonio cuadre con la información exógena que reportan notarías y bancos.
Errores frecuentes al declarar la venta de una casa
- Declarar como utilidad todo el precio de venta, sin restar el costo fiscal.
- Tomar como costo el avalúo catastral sin compararlo con el costo de adquisición, o al revés.
- Aplicar la exención de 5.000 UVT a un inmueble que no era vivienda de habitación (un lote, una casa de recreo o un local).
- Olvidar restar la retención de la notaría.
- No reportar la venta porque "no hubo ganancia": la notaría la reporta en exógena y la DIAN la cruza.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto se paga por vender una casa en Colombia?
Depende de la utilidad, no del precio. Si tuviste la casa 2 años o más, pagas 15% sobre la utilidad gravable como ganancia ocasional. Si era tu vivienda de habitación y cumples requisitos, las primeras 5.000 UVT de utilidad son exentas. Si la tuviste menos de 2 años, la utilidad va a la tabla progresiva de renta ordinaria.
¿Si vendo mi casa y compro otra igual pago impuesto?
Comprar otra vivienda no elimina por sí solo el impuesto. Lo que define el valor a pagar es la utilidad de la venta y si aplica la exención del art. 311-1, cuyos requisitos se relacionan con el inmueble y el destino del dinero. Valida tu caso con un contador antes de firmar la escritura.
¿La retención del 1% de la notaría es el impuesto final?
No. Es un anticipo del impuesto que descuentas en tu declaración de renta del año de la venta. Si tu ganancia ocasional resulta menor o exenta, esa retención puede convertirse en saldo a favor, que puedes pedir en devolución o compensar.
¿Tengo que declarar renta si solo vendí una casa en el año?
Muy probablemente sí. El precio de venta cuenta como ingreso bruto, y si supera 1.400 UVT ($69.718.600 en 2025; $73.323.600 en 2026) quedas obligado a declarar, aunque la utilidad esté exenta y no pagues impuesto.
¿Qué pasa si vendí mi apartamento en 2025 y no lo declaré?
El plazo del año gravable 2025 venció el 26 de octubre de 2026. Debes presentar la declaración extemporánea cuanto antes, liquidando la sanción por extemporaneidad e intereses si hay impuesto. Si esperas a que la DIAN te emplace, la sanción se duplica.
Esta guía es informativa y se basa en el Estatuto Tributario y la normativa DIAN vigente a la fecha de actualización. No constituye asesoría tributaria individual; cada caso debe revisarlo un contador. Deklarar es un servicio privado y no está afiliado a la DIAN.